选房师刘永发:利率上涨,二手房停贷,重庆楼市的下一个走向…….


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银行利率上涨,二手房停贷……最近,这一消息在各大社群被大量转发,引发了众多购房者的恐慌。

速晨君从多位中介朋友那得知,确实有些银行上涨了基点。并且从五月上旬就已经开始了,比如招行、工行、农行等银行宣布首套房上涨80个基点。一个星期后,+80基点变成+95基点。二套房更甚,直接加了110基点,兴业银行加的最多,120基点。

4月的时候,重庆首套房利率还在5.4%左右,二套房利率5.6%左右。

5月银行利率经历了两次调整,上旬,首套房5.45%,二套房5.65%;短短一个星期,首套上涨到了5.6%,二套房5.75%。

 

看到现在上调了的利率,前不久刚下手了悦来某楼盘的朋友告诉速晨君,她3月份就听说银行贷款利率会上调,赶紧把贷款的二套房首付款付清了。“还好首付款交的早,银行利率才5.35%,比现在首套房利率5.6%都低很多。”

她给速晨君算了一笔账,贷款100万,贷30年,她5.35%的利率,每月还5584元,如果按照现在二套房5.75%来算,就是5835元,看起来没多少,但长远来看,30年就多了9万4的贷款成本。

 

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与利率上涨同样引起热议的,是二手房停贷。

速晨君咨询了多位中介,得知当前二手房贷款办理较有难度,有的银行已暂停办理二手房、有些银行直接卡了额度;有些银行就算还有额度,但放款周期要延长许多,比如招商银行、工商银行、中国银行等。

速晨君的一位刚买二手房的朋友,就遇到了放款周期延长的问题,3月过了户,跟卖家约定一个半月付清尾款,但是已经两个月了,银行的贷款还是没有下来。而卖家这边,打算用这笔款置换新房的计划也搁置了。

放贷周期延长并不是个例,在房产论坛,不少网友都在询问其他人的二手房贷款放款进度。

“三月过的户,到现在还没有放款,银行一直说没有额度……你们的贷款时间用了多久?”

有人回复“一月份过户的都还没放……”。

 

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而三无人员就更难贷款了。很多中介说,客户咨询楼盘时,先问是不是三无人员,有没有贷款资格。

这一点,速晨君有切身体会,五一去踩盘,听到速晨君说的普通话,置业顾问还没介绍楼盘,先问是不是本地人,有没有买社保。置业顾问的担心很大程度上反映了三无人员很难贷款的现状。

 

没有重庆户口的人,一律不得通过落集体户的方式,从银行贷款买房,这样切实减少了外地流动人口对重庆的住房购买需求。

由于重庆限贷政策,很多夫妻离婚为了获得更多贷款名额,打起了“假离婚”的主意。

据速晨君了解到的消息,除了宇宙第一大行目前还没有用渝快办APP查贷款人的真实婚姻状况,其他银行基本上都跟进了。

 

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为什么银行会提高基点,限制二手房的贷款?

地产老司机攀哥猜测,这可能与银行的两条红线有关。

2020年年底,央行和银监会曾发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,通知中规定了,房地产贷款和个人住房贷款占比,不得高于人民银行、银保监会确定的上限。

他解释,在额度有限的情况下,申请房贷的客户只增不减,使得银行蓄水池里的水越来越少,在红线边缘徘徊的银行,额度就更加紧张了。银行如果提高利率、限制二手房贷款,能一定程度上通过金融手段抑制购房需求。

前不久,中国房地产报的一篇报道,文章提到据透露,目前重庆市住建委正在紧急制定调控政策,以严控房价,避免楼市过热。

“已经备案的项目9个月内不能调整备案价格”如果前期销售价格折扣低于98折的也不予受理,原因是项目前期打折力度大都不好卖,现在也没有资格上调备案价格。

调控风吹来,会给老百姓带来什么影响?楼市又会有什么变化?

对于购房者来说,房贷利率上浮,放款周期延长,买房的门槛变得更高了。

对于投资客来说,房子的周期变得更长,盲目加杠杆的客户要冷静一下,不能随心所欲的下车了。

对于卖房者来说,二手房停贷后,能遇到多少全款买房的客户呢?想要出手的房子只能搁浅。那些抱团涨价、跳价的业主,估计也笑不出来了。

总结

银行利率上涨、二手房停贷,是金融手段对楼市的降温,坚持“房住不炒”的定位,如果这次温度降不下来,重庆将会迎来更严的调控政策。

比如限售,现目前,重庆中心城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。而隔壁成都,从2020年5月规定,3倍熔断的热盘,限售从3年变成5年。

如果重庆采取更为严格的限售、限购政策,从新房开盘到接房、限售时间、转卖、置换,房子的周期将会变得更长,抑制了客户的购买力,房子的流动性减缓,楼市也会更稳定发展。

不过上有政策,下有对策

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