刘永发:房产投资的必胜绝学


房产投资时间不长,也就8年时间,既吃过大肉,也吃过亏,真是深有体会。

不过对于楼市这些年的涨涨跌跌,以走遍大半个中国,考察也好,投资也罢,看得比较清罢了。

我已经不太记得我走过多少条大街小巷,看过多少套新房样板房、二手楼、烂尾楼,甚至一些你们压根不知道里面竟然能住人的房子我也看了。

投资敏感,是靠大量的实操得来的,没有人可以一夜成为高手。

我相信楼市中最实用的逻辑,一定是简单而有效的,有时候来悔不当初,亏损被套的反省,有时候来自大获全胜,狂赚一笔的复盘,无论成败,这些经验都是价值百万的。

话不多说,下面从我经历的故事来说说房产投资必胜的绝学吧!

因为我曾经办过二手房中介公司,也得于朋友的指点,从入行不久起,我就带着金融杠杆的思维投资,始终把风险把控放在第一位

1、手中始终有一笔现金流(不管你这现金流是怎么来的)用于应对楼市下跌的压力。有资金熬过下跌行情,才有可能迎来报复性反弹。

2、买入任何一套房的底线都是有足够的短线套利空间,任何时候都能保本抛出。找到低于市场价10%左右的笋盘,买入任何一套房的前提都是不以房产上涨为假设,现价就能捡钱。从此可以看出,从一开始,笋盘就是我一直的追求。任何资产,如果买入价比市价便宜,那么无论市场涨跌,你都是比别人处于优势、主动地位的。

 

接下来分享我这么多年,真刀真枪实践总结出来的房产投资必胜绝学
1、在起步阶段,房产浮盈迅速裂变或卖出从而放大杠杆,撑大资产,等待下一轮大涨,至为关键。

2、所有历史性大行情都是跌出来的,投资者不喜欢一潭死水的市场,只有涨跌,才有机会。

3、任何生意,最大的优势都是时机。无论是互联网独角兽,还是我们投资房产,一切的努力,都比不上“别人干得比你早”。所以我常常说:买房无秘诀,全靠买得早。所以越没钱,越要提前买入资产

4、市场是充满情绪的,不懂人性的投资者,很难在这个市场活得久。今天赚钱,明天亏钱,后天离场。

5、大道之行,始作于细,房产投资是一门苦力活,如果不用心经营,很容易出现交易风险,一个小小的失误就会损失上百万。

6、房产投资无非四大绝招:低首付、空当接龙、破限购、挖笋盘,无他。

7、房产投资三个让你立于不败之地的原则:
a.关注你的现金流
b.只买有真实需求的房产,哪怕是投资
c.尽量在自己熟悉的城市和价值洼地的新一线城市(比如重庆,南京,杭州,成都)

8、房产投资的尽头是金融,玩到最后拼的就是融资能力,所以你对资金的运用与管理必须非常娴熟。

9、房产投资的最高境界:会买的房基本不需要看,要看的房基本不会买。如果你对某板块的熟悉程度只要中介一打电话过来报价,你立即就可以决定是否买入,那么你买大笋盘的机率比一般人高一倍。

10、县城没有房地产。小城市坚决不要去。

11、理财没必要。P2P、基金、股市什么的,一个都不要碰。“哥搞一套房起步就赚五十万,那三瓜两枣不够塞牙缝。哥是来赚大钱的,不屑于捡这点小肉末”。

12、房产市场是趋势性非常强的市场,轻易不会涨,也轻易不会跌。涨起来的时候,时间会持续12-18个月,回调的时候,持续36个月左右。

也就是说:
一旦开涨,要果断买。只要趋势未发生改变,哪怕比之前贵了点,你要大胆跟。
我曾经以1.5万的价格买入一个楼盘,然后告诉我的一位亲友赶紧买,可能大涨。那时价格已经涨到了1.8万,他说价格这么贵了,最后索性不买。我苦劝不了,结果这个楼盘后来涨到了2.5万。他没有入市,连后面的上涨行情也没有抓到。

 

另外,投机性的房产,一旦实质性下跌,无论亏赚,都得果断卖掉。例如燕郊、固安这种没有良好基本面的城市,当初你就是想去投机捞一把的,发现形势不对路,赶紧跑才是上策。如果你不跑,那你会完整经历燕郊3.5万跌到1.8万的套牢行情。

13、一座城市之中,当人们总是讨论某个板块要不要买,是不是很偏的时候,这个板块3-5年就会大涨。
因为整个城市的注意力已经高度集中在该板块,从而会有一部分购买力认可该板块的价值,开始一点点吸纳房产,直到最后引爆。
这种情况就像广州的番禺、南京的江北、深圳的龙华、杭州的萧山,这些板块早年都是大家很犹豫的板块,现在都成了网红板块

14、中国城市的发展潜力从绝对值上来讲分为以下几个层级:1、北上深广。各有各的强,不过一般人很难进入战场
2、苏杭。自然禀赋资源最优越的地方,天选之地。
3、武汉、成都、南京、重庆等,属于强省会城市的小时代来临了,特别是重庆房产均价排在全国48位,1万多点,但是GDP已经排在了第四位。
4、环北上深。大树底下好乘凉,珠海、东莞、通州、燕郊等城市潜力巨大,但是需要谨慎。

15、投资的首要原则是保证本金不亏损的前提下,长期坚持做确定性盈利的事情,实现复利增长。

16、认识趋势,见势而谋,乘势而上;而不是埋伏待势,盲目乐观,一昧蛮干。在看到收益之前,能先考虑到风险,能承担可能有的损失,才是投资必修之路。

17、勤于跑盘,跟高手学习。我已经不太记得走过多少条大街小巷,看过多少套新房、二手楼、烂尾楼。这世界上哪有什么天才,别人在喝咖啡,你在看房,这个就是差距。

18、学区,是房子最具刺激性的字眼,享受教育资源溢价是没问题的市场行为,但如果想长期占坑,政策给你的,也能拿回去。这几年学区维权时有发生。学区中有一种叫生源好,但是名声还没打响的学区。这样学区周围大多是一些卖相不错的新小区,时间一长,回报惊艳。

19、曾经有一位投资老鸟说:对于一线城市下跌,大家能不能淡定点,天天怕跌怕涨的,炒个鸡巴房,拿个10年8年看看,最终还是涨!

20、刚需无周期,要用的东西不是资产,没资格参与周期中来,能够买在相对低点就不错了。刚需可以无视周期,但务必敬畏现金流。

21、“地段,地段,地段”,经典虽然没错,但是实际上不同城市,对地段定义已经完全不同了。一线二线城市发展已经足够扁平化,当大家都不知道市中心算哪的时候,配套齐全的地方都算好地段。

22、物业往往是交房后,最能直接影响房价的不稳定因素。

如果投资的话,尽量避免超级大盘,没有能力的物业,往往是群租房泛滥的前提。
最后送给大家:赚钱也是为了生活,切勿因为买房而影响家庭,一定要控制好现金流,祝大家投资回报倍增,房本多多。

如果你想看这种精辟的投资经验总结,欢迎加我私人微信号,朋友圈持续滚动发布。也许太多人添加,一时加不上的话,请先保存二维码,隔一阵子再加,期待与你在朋友圈见面。