刘永发：房产投资的必胜绝学

我房产投资时间不长，也就8年时间，既吃过大肉，也吃过亏，真是深有体会。

不过对于楼市这些年的涨涨跌跌，以走遍大半个中国，考察也好，投资也罢，看得比较清罢了。

我已经不太记得我走过多少条大街小巷，看过多少套新房样板房、二手楼、烂尾楼，甚至一些你们压根不知道里面竟然能住人的房子我也看了。

投资敏感，是靠大量的实操得来的，没有人可以一夜成为高手。

我相信楼市中最实用的逻辑，一定是简单而有效的，有时候来悔不当初，亏损被套的反省，有时候来自大获全胜，狂赚一笔的复盘，无论成败，这些经验都是价值百万的。

话不多说，下面从我经历的故事来说说房产投资必胜的绝学吧！

因为我曾经办过二手房中介公司，也得于朋友的指点，从入行不久起，我就带着金融杠杆的思维投资，始终把风险把控放在第一位：

1、手中始终有一笔现金流（不管你这现金流是怎么来的）用于应对楼市下跌的压力。有资金熬过下跌行情，才有可能迎来报复性反弹。

2、买入任何一套房的底线都是有足够的短线套利空间，任何时候都能保本抛出。找到低于市场价10%左右的笋盘，买入任何一套房的前提都是不以房产上涨为假设，现价就能捡钱。从此可以看出，从一开始，笋盘就是我一直的追求。任何资产，如果买入价比市价便宜，那么无论市场涨跌，你都是比别人处于优势、主动地位的。

接下来分享我这么多年，真刀真枪实践总结出来的房产投资必胜绝学：
1、在起步阶段，房产浮盈迅速裂变或卖出从而放大杠杆，撑大资产，等待下一轮大涨，至为关键。

2、所有历史性大行情都是跌出来的，投资者不喜欢一潭死水的市场，只有涨跌，才有机会。

3、任何生意，最大的优势都是时机。无论是互联网独角兽，还是我们投资房产，一切的努力，都比不上“别人干得比你早”。所以我常常说：买房无秘诀，全靠买得早。所以越没钱，越要提前买入资产

4、市场是充满情绪的，不懂人性的投资者，很难在这个市场活得久。今天赚钱，明天亏钱，后天离场。

5、大道之行，始作于细，房产投资是一门苦力活，如果不用心经营，很容易出现交易风险，一个小小的失误就会损失上百万。

6、房产投资无非四大绝招：低首付、空当接龙、破限购、挖笋盘，无他。

7、房产投资三个让你立于不败之地的原则：
a.关注你的现金流
b.只买有真实需求的房产，哪怕是投资
c.尽量在自己熟悉的城市和价值洼地的新一线城市（比如重庆，南京，杭州，成都）

8、房产投资的尽头是金融，玩到最后拼的就是融资能力，所以你对资金的运用与管理必须非常娴熟。

9、房产投资的最高境界：会买的房基本不需要看，要看的房基本不会买。如果你对某板块的熟悉程度只要中介一打电话过来报价，你立即就可以决定是否买入，那么你买大笋盘的机率比一般人高一倍。

10、县城没有房地产。小城市坚决不要去。

11、理财没必要。P2P、基金、股市什么的，一个都不要碰。“哥搞一套房起步就赚五十万，那三瓜两枣不够塞牙缝。哥是来赚大钱的，不屑于捡这点小肉末”。

12、房产市场是趋势性非常强的市场，轻易不会涨，也轻易不会跌。涨起来的时候，时间会持续12-18个月，回调的时候，持续36个月左右。

也就是说：
一旦开涨，要果断买。只要趋势未发生改变，哪怕比之前贵了点，你要大胆跟。
我曾经以1.5万的价格买入一个楼盘，然后告诉我的一位亲友赶紧买，可能大涨。那时价格已经涨到了1.8万，他说价格这么贵了，最后索性不买。我苦劝不了，结果这个楼盘后来涨到了2.5万。他没有入市，连后面的上涨行情也没有抓到。

另外，投机性的房产，一旦实质性下跌，无论亏赚，都得果断卖掉。例如燕郊、固安这种没有良好基本面的城市，当初你就是想去投机捞一把的，发现形势不对路，赶紧跑才是上策。如果你不跑，那你会完整经历燕郊3.5万跌到1.8万的套牢行情。

13、一座城市之中，当人们总是讨论某个板块要不要买，是不是很偏的时候，这个板块3-5年就会大涨。
因为整个城市的注意力已经高度集中在该板块，从而会有一部分购买力认可该板块的价值，开始一点点吸纳房产，直到最后引爆。
这种情况就像广州的番禺、南京的江北、深圳的龙华、杭州的萧山，这些板块早年都是大家很犹豫的板块，现在都成了网红板块。

14、中国城市的发展潜力从绝对值上来讲分为以下几个层级：1、北上深广。各有各的强，不过一般人很难进入战场
2、苏杭。自然禀赋资源最优越的地方，天选之地。
3、武汉、成都、南京、重庆等，属于强省会城市的小时代来临了，特别是重庆房产均价排在全国48位，1万多点，但是GDP已经排在了第四位。
4、环北上深。大树底下好乘凉，珠海、东莞、通州、燕郊等城市潜力巨大，但是需要谨慎。

15、投资的首要原则是保证本金不亏损的前提下，长期坚持做确定性盈利的事情，实现复利增长。

16、认识趋势，见势而谋，乘势而上；而不是埋伏待势，盲目乐观，一昧蛮干。在看到收益之前，能先考虑到风险，能承担可能有的损失，才是投资必修之路。

17、勤于跑盘，跟高手学习。我已经不太记得走过多少条大街小巷，看过多少套新房、二手楼、烂尾楼。这世界上哪有什么天才，别人在喝咖啡，你在看房，这个就是差距。

18、学区，是房子最具刺激性的字眼，享受教育资源溢价是没问题的市场行为，但如果想长期占坑，政策给你的，也能拿回去。这几年学区维权时有发生。学区中有一种叫生源好，但是名声还没打响的学区。这样学区周围大多是一些卖相不错的新小区，时间一长，回报惊艳。

19、曾经有一位投资老鸟说：对于一线城市下跌，大家能不能淡定点，天天怕跌怕涨的，炒个鸡巴房，拿个10年8年看看，最终还是涨！

20、刚需无周期，要用的东西不是资产，没资格参与周期中来，能够买在相对低点就不错了。刚需可以无视周期，但务必敬畏现金流。

21、“地段，地段，地段”，经典虽然没错，但是实际上不同城市，对地段定义已经完全不同了。一线二线城市发展已经足够扁平化，当大家都不知道市中心算哪的时候，配套齐全的地方都算好地段。

22、物业往往是交房后，最能直接影响房价的不稳定因素。

如果投资的话，尽量避免超级大盘，没有能力的物业，往往是群租房泛滥的前提。
最后送给大家：赚钱也是为了生活，切勿因为买房而影响家庭，一定要控制好现金流，祝大家投资回报倍增，房本多多。

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