刘永发:普通人投资房产如何破解首付款和月供


 

对90%的购房者来说,买房只有两个难题:首付,月供

我们能买多贵的房子,买哪里的房,全部都是围绕这两点来做决策的。

一般而言,首付决定总价,总价又约束三个指标:地段、面积、楼龄。

资金足够,你选房;

资金不够,房选你。

手里的资金越少,可以买得起的总价就越低,选择范围就越窄,从某种程度来讲,这种情况不是你选房,而是房选你。所以,资金不足的人,很难买到笋盘

相反,如果你资金充足,那么市场上各个价位的房子都在你射程之内,只要你经常看邦纳特财商刘永发的文章,买房的时候命中笋盘的概率是非常高的。

 

对于投资者来讲,随着房子越买越多,月供就像池子的水一样,越抽越干,最后房子的钥匙一大串,月供却几十万,稍微不慎,就填不上了。

月供是现金流,对于企业而言,持续亏损不会死,但是现金流断了马上死。京东、阿里巴巴亏损了十几年一直没事,全靠营收现金流+创投基金的烧钱,后来才最终盈利并成功上市。

对于普通买房者而言,月供同样是生死的界限,不可不慎,那么我们该如何应对月供问题呢?

一、首付款

这是决定很多人能不能上车的命门。其实首付的问题以前没那么严重。

N年前开发商各种“一成首付”、“零首付”广告满天飞,引诱你买房,简直变着法子让你买房坐等升值赚钱。

所以,虽然那时平均工资没现在高,但是只要你对“负债”没偏见,上车还是很容易的,100万总价的房子,首付5万就行了,马上就能做业主哦,哪怕重庆房产在2020年一样可以,只要你不太挑房

这段时间,我们称为——市场教育期。

在这个时期被房价一波波上涨行情毒打的人终于想明白了一个道理:妈呀,原来房价三年不涨,一涨起来比利息还高!供三年利息15万,房子涨了50万,房子一卖净到手35万。

买房投资其实做生意一样的,嗯,先进货,摁三年出货,获利回笼资金又去摁两套,接下来再进货三套四套…

如此循环,岂不很快就累积起一笔财富了,简直捡钱,狠命地搞啊!于是,一批批被教育的人加入了房产投资大军

聪明的人总是先跑去借债买资产来对冲通胀,薅社会的羊毛。

由于货币通胀等于“全民税”,只要你使用人民币会被抽税,但是借债买资产的人则等于变相“合理避税”了,所以相对而言,其他没买房的人就吃亏了。

所以高层出了大杀器:认房又认贷,二套4-6成首付。看你丫还炒吗?

这个时候很多人可能会觉得那些投资者肯定吓得满地找牙:爷,我不炒了行吗?

但是投资领域最有魅力的地方是推陈出新,见招拆招,亏本的买卖没人做,赚钱的买卖杀头也有人天天惦记着怎么做。后来有人为了破解首付难题,使出了如下大招:卡贷过桥、全款再抵押、联手买房、假离婚买房,亲友借款、零首付买房等等。

 

接下来简单展开一下,由于招数大厉害,点到即止,以免误伤无辜:

卡贷过桥:简单来讲,你有一点钱,但是首付还差10万8万,怎么办呢?

可以先找亲友借一笔资金过来,补够首付,待按揭办下来之后,然后把信用卡上的资金还给亲友。实在不行一般买完房,都可以找银行办装修贷、月供贷什么的,这时你就有机会把亲友的钱还上了

全款再抵押:这个招数一般用于有贷款记录或二套4-6成首付的情况。例如某些城市二套要7成首付,但是你只有3成的钱,怎么办?

可以找贷款公司过桥垫资借一笔资金,补够7成的钱,全款把该房子买下来,然后马上办抵押贷款7成,获得这7成资金后赶紧还给贷款公司,这就等于变相三成首付了,最近抵押经营贷有些可以贷9成出来

 

 

优缺点如下

1、抵押贷款利率一般比较低,有些比正常按揭还便宜,先息后本

2、规定任何一个家庭或个人只能有两个按揭贷款同时在供,第三套停贷,但是抵押贷款不限,也就是只要有资产并且流水足够,你可以办无限个,也就是相当于两到三成首付的资格是无限的。

3、全款再抵押涉及第三方贷款公司过桥垫资,前后约7-45天,利率每天千分之1-1.5。

4、全款再抵押,抵押有两种:个人抵押贷和公司抵押经营贷,后者利率很低,但是需要花3000-5000元买一个一年前注册的公司营业执照。

说明:因为太多人知道这个招数,部分城市已经禁止了全款买房之后立即抵押,银行要求供6个月才能办理,当然办法总比问题多,我们邦纳特财商房产投资俱乐部为大家提供一站式管家服务。

由于篇幅有限,联手买房、假离婚买房,亲友借款,零首付买房这四种招数暂不展开,下面我们马上进入如何应付月供的环节。

、月供

对我们月供压力影响最显著的是通胀与收入增长,正常而言,一旦你买了房,通货膨胀越厉害,对你越有利,因为你的债务总额是锁定的,房价却不是锁定的,随着通胀的增长,两者就会形成一个套利的剪刀差

2008年,你借了70万买一套房,以为一辈子做房奴了,要用一生才能还清70万。其实你欠的钱永远都是70万,但是房价不会永远是那个房价,并且2008年70万与2020年70万的真实购买力是不一样的,所以货币通胀了十几年,你的债务其实一直在稀释,所以,钱啊,越早借越好,让时间帮你稀释。

 

关于通货膨胀

我们说,房价上涨的原因之一是货币现象。每一轮大放水之后,上涨的顺序依次是:房价——物价——工资。

每一个环节的传导间隔大约2-3年。就是说,从房价开始上涨,再传导到工资上涨,大约4-6年时间。

比如同样30年按揭来说,以深圳为例,2015年之前,月供2w,对很多人来说,已经算很高了。但是到了2020年,月供2万,很多人都觉得还能接受:

因为通胀,你的名义工资涨了。

这也是现在楼市去泡沫的逻辑:最终通过社会工资的普遍上涨,来夯实房价的泡沫。

怎么理解这句话呢?

就是一套房原来400万的,后来涨到了600万,一下子涨了50%,是不是资产风险很高了?对,高层也知道很高了,于是出台了调控措施,一边摁住房价,一边让货币逐步传导到工资,过了几年,月薪由1万后来涨到了2万,3万,这个时候大家一看:哦呵,600万的房子好像也不高了,买啊,冲鸭!

 

所以,如果你觉得现在月供太高,不要焦虑,耐心撑住5年左右,一定会好转的。这也告诉大家一个道理:如果自住,尽量在能力范围内选择踮起脚才能够得着的房子,减少置换的成本。因为若干年后,你现在的烦恼将不是烦恼。

以后当然没问题,关键是前五年如何还月供?特别是高额月供如何还

一、永不还贷

房产多军认为负债是财富,在大通胀的背景下,这样的思维已经胜过一般人。多军的目标是通过房产这个杠杆尽可能多地增加负债买入更多资产。多军的观点是,银行的负债是不需要还清的,衍生来说,为什么要还清月供?

对待月供的正确理念是,要破除“还清”这样的认知障碍,尽量维持和增加负债,不断把还入的月供再贷出来。

贷款是什么?贷款绝不是一种要归还的东西,贷款是一种理财产品。通过优质房产+优质负债这个绝佳的资产组合,实现大通胀时代的反收割,跟着ZF的步伐,收割没有买房和没有负债的韭菜。

 

二、银行融资的上限

在融资贷款方面,个人最大上限能在银行搞多少钱出来?100倍。由低到高,四种算法具体如下:

大部分人的认识和做法止步于A算法和B算法。两者都是财务的静态平衡,即看目前有多大能力就办多大的事。这样的做法,导致经济收入原地踏步或前行十分缓慢。

少部分人可以做到C算法阶段。C算法的核心思想是用个人所有的收入,特别是融资收入(很多人可能都不知道融资收入也是收入)来还清月供。C算法的最终目的,还是“还清贷款”,也就是按照现金流盈亏平衡的原则,尽可能多贷。C算法的上限大致是年收入的30倍左右。

D算法的核心思想是维持现金流平衡,而不是还清贷款。也就是一直持有资产,一直还债,一直维持利息支出,但永远不结清。

月供本身包含本金和利息,真正消耗掉的只是利息,还进去的本金是凝结在房产资产里面的。所以只需要提升赚钱能力来做到提高收入能够还得起利息就行。D算法主要靠“持续不断地加按揭”,实际中主要做法是截断再抵押。

三、现金流管理

是否能负债加杠杆,不取决于债务额(欠了多少钱),也不取决于债务率(债务额在全部资产的比例),而取决于现金流情况。首付与月供是一体规划的。

怎么把高额月供按时还到银行账户上,现金流管理是十分重要的。除了买房自然会增加的收入,如公积金、房租等收入,在不增加其他收入的情况下,还月供主要靠现金流管理,即资金的腾挪周转,合理利用。

四、最大化增加收入

大多数人月供压力大的原因,还是收入太少。需要尽量创新,多创造收入。个人收入主要有:工资收入、资产收入、融资收入及副业收入等。工资收入相对固定,资产收入主要是租金收入、知识变现收入等;但是融资收入也是一项重要的收入来源。通俗来讲,为了维持现金流,从其他渠道搞来的钱也算收入,哪怕是借的。

充分挖掘职业平台的资源,创造额外收入。职业最重要的意义不是工作本身,而是平台所附带的资源

创新才能生生不息。淘宝、微信、跨境电商、快手、抖音直播等等新媒体,风口一个又一个,发展日新月异。对于我们来说,每天都在努力想办法还月供。月供的压力巨大,资产端也在迅速膨胀。三年之前,三年之后,就是两番天地。

五、负债优化

负债结构的优化有助于大大地降低月供额度。我们需要在贷款风口宽松的时机,运用其他人的资格,或者拆借腾挪周转,通过截断对敲等方式,将短期的信用贷朋友拆借等置换成长期的按揭贷等,将利率高的劣质贷款置换成利率低的优质贷款,也就是我之前说变短为长,借低还高。